Informator Nr 71 SM „Czuby” – Artykuł 03

Sprawozdanie z działalności Zarządu
Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w Lublinie
za 2019 rok (SKRÓT)

Działalność Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w 2019 roku prowadzona była w oparciu o postanowienia zawarte w ustawach: o spółdzielniach mieszkaniowych, prawie spółdzielczym, budowlanym i energetycznym oraz przepisach wewnętrznych zawartych w statucie Spółdzielni, regulaminach i planie działalności gospodarczo- -finansowym Spółdzielni.

Spółdzielnią kierował Zarząd w składzie:
Ryszard Burski – Prezes Zarządu
Bożena Zielińska – z-ca Prezesa ds. eksploatacyjnych
Adam Ziółek – z-ca Prezesa ds. finansowych – Główny Księgowy

W 2019 r. Zarząd Spółdzielni odbył 53 posiedzeń Zarządu. Uczestniczył w 9 posiedzeniach Prezydium Rady Nadzorczej, 13 posiedzeniach plenarnych Rady Nadzorczej i 13 posiedzeniach komisji merytorycznych Rady Nadzorczej.
Członkowie Zarządu uczestniczyli w posiedzeniach Rad Przedstawicieli Nieruchomości Osiedli.

Realizując swoje kompetencje zapisane w § 93 pkt 9 Statutu Spółdzielni Zarząd zwołał Walne Zgromadzenie przeprowadzone w 21 częściach w dniach od 07.05.2019 r. do 04.06.2019 r.

Sprawy Członkowsko-Mieszkaniowe

Czynności podejmowane w sekcji członkowsko-mieszkaniowej w roku 2019, podobnie jak w roku 2018, były związane z realizacją nowelizacji ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie m.in. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo Spółdzielcze.
Oprócz bieżącej obsługi interesantów prowadzona była weryfikacja dokumentów członków oraz osób, które nie posiadają członkostwa pod kątem uregulowania kwestii zarówno członkostwa, jak i prawa do lokali.

W związku ze zmianami w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sekcja członkowsko – mieszkaniowa podjęła intensywne działania w celu uregulowania sytuacji prawnej i finansowej lokali: wezwania do dostarczenia dokumentów potwierdzających zgon, dokumentów potwierdzających przeprowadzenie postępowania spadkowego, działów spadku, podziałów majątku wspólnego itp.
Podejmowane czynności dotyczyły również uregulowania kwestii członkostwa, jeżeli prawo do lokalu przysługiwało kilku osobom.

W ramach obsługi członków zamieszkałych, osób uprawnionych oraz właścicieli i współwłaścicieli niebędących członkami Spółdzielni, zrealizowano:

• 462 spraw o nabycie lokali – spółdzielczych własnościowych lub odrębnych własności – w drodze kupna, spadku, darowizny, podziału majątku, umowy dożywocia lub przysądzenia,
• 23 wydane zaświadczenia do założenia księgi wieczystej przez sąd,
• 71 wydanych zaświadczeń o tytule prawnym do lokalu lub jego powierzchni.

Zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spowodowały znaczny wzrost liczby członków naszej Spółdzielni. Według dokumentów, które wpłynęły do dnia 31.12.2019 r., liczba członków wynosiła 12922. Systematycznie prowadzona była weryfikacja uprawnień do członkostwa oraz korekta w wyniku ustalenia przez Spółdzielnię faktycznych stanów prawnych lokali. Na bieżąco prowadzona była również korespondencja z członkami posiadającymi uprawnienia do więcej niż jednego lokalu – osoby takie muszą dokonać wyboru lokalu, z tytułu którego będą realizować uprawnienie do udziału w Walnym Zgromadzeniu.

W 2019 r. złożonych zostało 127 wniosków o wyodrębnienie i zawartych zostało 127 umów przeniesienia własności w odrębną własność, w tym:

• 43 ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• 74 ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• 10 ze spółdzielczego własnościowego prawa do garażu.

W związku z powyższym na dzień 31 grudnia 2019 r. w zasobach Spółdzielni było 6171 lokali wyodrębnionych w tym:

• 5866 lokali mieszkalnych,
• 257 garaży,
• 48 lokali użytkowych.

Na dzień 31 grudnia 2019 r. Spółdzielnia posiadała 36 lokali, do których wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, w tym: 27 na skutek wykluczenia członka. Wobec osób zamieszkujących w lokalach, do których wygasło prawo, prowadzone były działania windykacyjne. W 23 przypadkach orzeczone są prawomocne wyroki eksmisyjne. Dalsza egzekucja wyroków eksmisyjnych uzależniona jest głównie od złożenia przez Gminę Lublin oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego bądź wskazania pomieszczenia tymczasowego.

W ramach swojej działalności w 2019 r. sekcja członkowsko- -mieszkaniowa współpracowała z wieloma instytucjami np.: sądami, kancelariami komorniczymi, notarialnymi, Urzędem Miasta i Urzędem Skarbowym w zakresie spraw mieszkaniowych bądź lokatorskich, a także z pozostałymi działami Spółdzielni: w zakresie pozyskiwania informacji i danych osobowych niezbędnych do podjęcia działań windykacyjnych oraz podjęcia wszelkich innych czynności koniecznych do prowadzenia skutecznej egzekucji np.: ustanawianie kuratora, postępowania spadkowe, wpisy w księgach wieczystych dot. aktualnego stanu prawnego oraz wpisy hipoteki przymusowej.

Sprawy Sądowe

Zespół Radców Prawnych na przełomie 2019/2020 roku skierował i przygotowuje na drogę postępowania sądowego i egzekucyjnego 314 spraw, w tym:

• 307 spraw z różnych tytułów, m.in.: normatywu, opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne i użytkowe oraz garaże, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (w tym 220 w toku z lat poprzednich),
• 7 spraw eksmisyjnych (w tym 7 w toku z lat poprzednich).

Gospodarka Zasobami Mieszkaniowymi

Zasoby Spółdzielni na koniec roku obrachunkowego 2019 stanowiły:

• 11.209 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 615.108,21 m²
• 262 lokali użytkowych o powierzchni 20.423,68 m²
• 647 garaży o powierzchni 10.769,73 m²
• 1.072.031 m² ogółem powierzchni terenu, z którego 19.598,61 m² wydzierżawiana jest pod działalność gospodarczą.

Obsługa administracyjna i techniczna osiedli wykonywana była przez pracowników administracji osiedlowych oraz administracji ogólnej. Bieżące prace remontowe, konserwacyjne i przeglądy techniczne realizowane były przez Zarząd zgodnie z założeniami ujętymi w rzeczowych planach osiedli, a wykonywane przez służby Spółdzielni oraz poprzez wyspecjalizowane firmy wykonawcze wyłonione w drodze przetargów.

Spółdzielnia na bieżąco zajmowała się konserwacją terenów zielonych i nasadzeń, utrzymaniem w należytym porządku placów, ciągów pieszo – jezdnych oraz placów zabaw.

Fundusz remontowy oraz mienie Spółdzielni (tabele) przedstawiono w materiałach wyłożonych na Walne Zgromadzenie w Zarządzie i administracjach Spółdzielni.

Mienie Spółdzielni

Zasoby (nieruchomości nie mieszkaniowe)

• liczba lokali użytkowych – 43 szt.
• powierzchnia lokali użytkowych – 5.183,01 m²
• powierzchnia dzierżawy terenu – 19.016,88 m²

W 2019 roku w budynkach i na terenie stanowiącym mienie Spółdzielni wykonano poniższe prace remontowe i konserwacyjne o łącznej wartości 803.241,88 zł:

1. Remont nawierzchni ulic, placów, chodników, placów i parkingów w osiedlach Skarpa i Ruta;
2. Wymiana nawierzchni na parkingu w rejonie pawilonu przy ul. Radości 2A w osiedlu Skarpa;
3. Wykonanie miejsc parkingowych w rejonie ulicy Sasankowej w osiedlu Ruta;
4. Urządzenie placu zabaw w rejonie ul. Dziewanny w osiedlu Ruta;
5. Ogrodzenie części boiska i montaż ławek na boisku w osiedlu Skarpa;
6. Doposażenie placu zabaw z remontem nawierzchni placu zabaw w osiedlu Błonie;
7. Prace remontowe (ogrzewanie rur spustowych, czyszczenie kosza, remont lokalu po odzyskaniu przez komornika) oraz zwrot za ponadnormatywne wyposażenie lokali przez najemców, montaż klimatyzacji, projekt instalacji c.o. w lokalach użytkowych osiedli Skarpa, Ruta, Łęgi, Widok i Poręba;
8. Prace remontowe pomieszczeń (wymiana stolarki, paneli podłogowych, oświetlenia, remont wc, remont dachu) oraz wyposażenie (m.in. szyld, krzesła, komputer, kosiarka, dmuchawa do liści, kosa) Domów Kultury, Administracji i Zarządu;
9. Drobne roboty remontowe w lokalach użytkowych i budynkach własnych oraz opłaty urzędowe.

Do kosztów utrzymania, remontów i konserwacji mienia spółdzielni należą również:
– Przeglądy instalacji c.o., elektrycznej, odczyty wodomierzy;
– Całoroczne utrzymanie ciągów pieszo-jezdnych, placów i terenów zielonych;
– Koszty amortyzacji środków trwałych oraz opłaty utrzymania terenów mienia zabudowanych.

Inwestycje i Realizacja

Zgodnie z planem inwestycyjnym na 2019 r zrealizowano budowę pawilonu handlowo-usługowego przy ul. Radości 2A w os. Skarpa. Rada Nadzorcza zatwierdziła ostateczne rozliczenie nakładów w wysokości 1.555.082,10 zł.

Pawilon przeznaczony jest pod prowadzoną w tym miejscu od wielu lat działalność garmażeryjną. Budynek powstał na terenie spalonego pawilonu. Decyzję o odbudowie obiektu – garmażerki podjęła Rada Nadzorcza Spółdzielni na wniosek mieszkańców Osiedla Skarpa oraz Rady Przedstawicieli Nieruchomości Osiedla.

Budynek w październiku 2019 roku został przekazany najemcy do wykończenia i dostosowania obiektu do prowadzenia działalności garmażeryjnej. Działalność ta została wznowiona w lutym 2020 roku.

Teren wokół pawilonu oraz sąsiadujący parking został uporządkowany, położono nową nawierzchnię z kostki, uporządkowano zieleń, dokonano nowych nasadzeń. Zaniedbana do tej pory część osiedla odzyskała swoją wartość. Budynek wkomponował się znakomicie w istniejące otoczenie i służy mieszkańcom.

Działalność Kulturalno-Oświatowa

Działalność kulturalno-oświatowa SM „Czuby” prowadzona była w 2019 roku w czterech Domach Kultury w osiedlu Skarpa, Ruta, Łęgi i Błonie.
W ramach tej działalności powstało wiele kół zainteresowań skierowanych do różnych grup wiekowych, w szczególności do dzieci i młodzieży:

• taneczne – taniec klasyczny, nowoczesny, hip-hop, balet;
• muzyczne – nauka gry na pianinie, zajęcia muzyczno-wokalne;
• sportowo-rekreacyjne – aerobik, siłownia, gimnastyka dla dorosłych i seniorów, tenis stołowy;
• teatralne –zajęcia teatralne;
• plastyczne – zajęcia plastyczne, pisanie ikon, mozaika, rękodzieło artystyczne;
• inne – szachy, koło majsterkowicza, modelarnia.

W naszych Domach Kultury można było uczestniczyć w kursach nauki języka angielskiego. Aktywnie staraliśmy się zachęcić starszą część naszych mieszkańców do uczestnictwa w Klubie Kobiet, Seniora, zespole akordeonistów.

Poza stałymi zajęciami Domy Kultury organizowały dla mieszkańców wiele imprez okolicznościowych i kulturalnych, m.in. festyny rodzinne, koncerty, wernisaże, wycieczki autokarowe i tradycyjnie wieczory wigilijne itp.

Dużym zainteresowaniem jak zwykle cieszyły się organizowane co roku przez nasze Domy Kultury ferie zimowe w ramach akcji „Zima w mieście” oraz półkolonie wakacyjne w ramach akcji „Lato w mieście”, które są finansowane przez Urząd Miasta.
Fundusze na bieżącą działalność Domów Kultury w głównej mierze pochodzą z odpisów na działalność kulturalną lokali w naszych zasobach, jak również z opłat za uczestnictwo w zajęciach czy z wynajmu pomieszczeń. Dużym wsparciem finansowym dla działalności naszych Domów Kultury jest także Stowarzyszenie Kultura Czubów.

Działalność kulturalno – oświatowa (tabele) poszczególnych Domów Kultury przedstawiono w materiałach wyłożonych na Walne Zgromadzenie w Zarządzie i administracjach Spółdzielni.

Ekonomia i Finanse Spółdzielni

SKRÓCONA INFORMACJA FINANSOWA SPÓŁDZIELNI ZA 2019 ROK

Bilans za 2019 rok w wersji sporządzonej na 31.12.2019 rok po stronie aktywów i pasywów zamknął się kwotą 216 970 377,72 zł

1. Aktywa trwałe na 31.12.2019 stanowią kwotę: 168 948 839,62 zł
z tego
– środki trwałe 168 732 986,25 zł
– wartości niematerialne i prawne 98 583,37 zł
– środki trwałe w budowie –
– należności długoterminowe –
– inwestycje długoterminowe 117 270,00 zł
W tym
INWESTPROJEKT (akcje) 117 270,00 zł

2. Aktywa obrotowe na 31.12.2019 stanowią kwotę: 48 021 538,10 zł
z tego
– należności i roszczenia (rozrach. krótkoterminowe) 5 661 569,80 zł
w tym:
* zaległości czynszowe lokale mieszkalne 4 538 106,49 zł
* kredyty, wkłady, odsetki 183 493,33 zł
* zaległości czynszowe lokale użytkowe 495 446,65 zł
* pozostałe 444 523,33 zł
– środki pieniężne w kasie 76 967,09 zł
– środki pieniężne w bankach 41 827 949,23 zł
– papiery wartościowe –
– krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 455 051,98 zł
w tym:
* fundusz remontowy 165 438,19 zł
* GZM 202 884,70 zł
* pozostałe 50 221,48 zł
* inne rozliczenia międzyokresowe czynne 36 507,61 zł

3. Kapitały (fundusze)własne ogółem 187 537 747,27 zł
– fundusz podstawowy 138 937 814,77 zł
w tym:
* fundusz udziałowy 697 475,65 zł
* fundusz wkładów mieszkaniowych 6 193 754,59 zł
* fundusz wkładów budowlanych 132 046 584,53 zł
– fundusz zasobowy 47 960 164,99 zł
– zysk netto 639 767,51 zł
Fundusze specjalne: 14 163 174,48 zł
w tym:
– fundusz remontowy 13 136 591,98 zł

4. Zobowiązania długoterminowe na 31.12.2019 r. 750 330,44 zł
– kredyt długoterminowy 140 265,40 zł (na realizację mieszkań ust. o pomocy państwa 1995 r.)
– inne zobowiązania – kaucje wobec wykonawców 610 065,04 zł

5. Zobowiązania krótkoterminowe wobec pozostałych jednostek 11 382 925,71 zł
w tym:
– z tyt. dostaw, robót, usług 4 328 617,83 zł
– z tyt. inwestycji (zatrzymane kaucje) 96 872,32 zł
– wobec budżetu 748 429,17 zł
– wobec ZUS –
– z tyt. konsorcjum –
– wobec członków (kaucje lok. uż; rozlicz. co-cw; zw) 3 879 881,09 zł
– nadpłata czynszu 1 950 946,88 zł
– pozostałe zobowiązania 378 178,42 zł

6. Rozliczenia międzyokresowe przychodów 3 136 199,82 zł
długoterminowe 417 673,92 zł
krótkoterminowe 2 718 525,90 zł

7. Przychody: ze sprzedaży, operacyjne, finansowe za 2019 r. 67 596 661,32 zł

8. Koszty z działalności: eksploatacyjnej, operacyjnej, finansowej za 2019 r. 66 461 281,96 zł

9. Zysk brutto 1 135 379,36 zł

10. Podatek dochodowy od osób prawnych za 2019 r. 214 003,00 zł

11. Nadwyżka przychodów nad kosztami GZM (-) 281 608,85 zł

12. Zysk netto za 2019 rok 639 767,51 zł

Zysk netto za 2019 rok zgodnie z ustawą prawo spółdzielcze art. 38 § 1 pkt 4 podlega decyzji Walnego Zgromadzenia. Dokładny podział zysku netto przedstawia załączony w materiałach projekt uchwały w sprawie podziału nadwyżki bilansowej za 2019 r.

Zgodnie z załącznikiem do bilansu obowiązuje prezentacja w szyku rozwartym funduszu remontowego oraz wyników z eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Wykazane jest to w załącznikach do informacji dodatkowej:
– Nr 1. Fundusz remontowy z podziałem na nieruchomości stan na 31.12.2019 r.
– Nr 2. Wyniki na eksploatacji i utrzymania nieruchomości stan na 31.12.2019 r.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o rachunkowości Zarząd Spółdzielni przedstawia sprawozdanie finansowe za 2019 r.
(załączone do wyłożonych materiałów na Walne Zgromadzenie w Zarządzie i administracjach Spółdzielni), które obejmuje:
– wprowadzenie do sprawozdania finansowego,
– bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2019 r.,
– rachunek zysków i strat za rok obrotowy 2019 r,
– rachunek przepływów pieniężnych,
– zestawienie zmian w kapitale /funduszu/ własnym,
– informacja dodatkowa i objaśnienia wraz z załącznikami Nr 1 i 2.

Analiza gospodarczo-finansowa Spółdzielni, osiedli, nieruchomości, mienia za 2019 rok (tabele) przedstawiona jest w materiałach wyłożonych na Walne Zgromadzenie w Zarządzie i administracjach Spółdzielni.

Czynsze i Windykacje

W oparciu o przedłożone wnioski w celu zmniejszenia zadłużenia mieszkańców wobec spółdzielni Zarząd podjął decyzje dotyczące:

• skierowania spraw do sądu o zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne i garaże – 136
• skierowania spraw do sądu przeciwko użytkownikom lokali usługowych i dzierżawy terenu o należności czynszowe i eksmisję – 4
• skierowania wniosków do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego – 41
• wyrażenia zgody na spłatę zadłużenia w miesięcznych ratach – 124 w tym:
  * 12 osób podpisało ugodę z Zarządem Spółdzielni.

W 2019 roku wysłano do dłużników wezwania o zapłatę należności:

• lokale mieszkalne – 1.042
• garaże – 303
• lokale użytkowe, dzierżawa terenu – 39
• wezwania przed egzekucyjne – 63

W roku sprawozdawczym uzyskano 56 nakazów zapłaty zasądzających należności na rzecz Spółdzielni, a w 41 sprawach wystąpiono do sądu o nadanie klauzuli wykonalności.
Z tytułu należności zasądzonych wyrokami, na konto Spółdzielni wpłynęło 1 168 213,02 zł, natomiast z tytułu odsetek ustawowych i za zwłokę – 209 776,31 zł.
Według stanu na 31.12.2019 r. zasądzone należności na rzecz Spółdzielni wynoszą 1.940.418 zł.
Kształtowanie się zadłużenia na osiedlach przedstawione są w materiałach wyłożonych na Walne Zgromadzenie w Zarządzie i administracjach Spółdzielni.

Zadłużenie Kredytowe (normatyw)

Całkowite zadłużenie Spółdzielni z tytułu kredytu i odsetek bieżących, wobec Banku finansującego budownictwo mieszkaniowe w latach 90-tych wynosiło:
na dzień 31.12.2018 r. – 316.711,17 zł
na dzień 31.12.2019 r. – 140.377,64 zł, w tym
* 140.265,40 zł – kredyt
* 112,24 zł – odsetki bieżące.
co oznacza zmniejszenie zadłużenia o 55,68 % w stosunku do roku poprzedniego.

Całkowite zadłużenie lokali użytkowych spłacone zostało przez Spółdzielnię w 2013 roku zgodnie z zawartą ugodą z PKO BP w 100 %.
Dane dotyczące zadłużeń bieżących rat normatywu z podziałem na osiedla przedstawione są w materiałach wyłożonych na Walne Zgromadzenie w Zarządzie i administracjach Spółdzielni.

Najważniejsze Zadania Planowane Do Realizacji w 2020 roku

I. W nieruchomościach osiedli

1. Remont dachów budynków, docieplanie ścian szczytowych.
2. Remont dźwigów osobowych i hydroforni.
3. Remont i malowanie klatek schodowych.
4. Remont elewacji (tynki, uszczelnianie, malowanie), cokołów budynków.
5. Remont balkonów.
6. Remont nawierzchni asfaltowych i ciągów pieszych.
7. Remont sieci kanalizacyjnej.
8. Remont instalacji gazowej.
9. Wymiana wodomierzy.
10. Wymiana okien na klatkach schodowych.
11. Wymiana lamp oświetleniowych w piwnicach.
12. Przegląd instalacji gazowej i wentylacyjnej.
13. Bieżące utrzymanie terenów zielonych w osiedlach Spółdzielni.
14. Windykacja należności opłat eksploatacyjnych i inne działania w celu zmniejszenia zadłużenia mieszkańców.

II. Mienie Spółdzielni

1. Remont nawierzchni asfaltowych ulic, parkingów.
2. Wymiana nawierzchni na placu zabaw w osiedlu Błonie.
3. Budowa parkingu w osiedlu „Ruta”.
4. Konserwacja zieleni.
5. Amortyzacja.

Zarząd Spółdzielni

Lublin, dnia 27.02.2020 r.