WALNE ZGROMADZENIE 2016 SM „Czuby” Lublin – Punkt 08

REGIONALNY ZWIĄZEK REWIZYJNY
SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH W LUBLINIE
20-601 Lublin, ul. T. Zana 38 tel./fax 81- 525-91-49

L.dz. 107/2015
Lublin, dnia 23 października 2015 r.

W wyniku zwartej w dniu 20 lipca 2015 r. umowy Nr 22/2015 między Regionalnym Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych w Lublinie, a Spółdzielnią Mieszkaniową „Czuby” w Lublinie w dniach od 20 lipca 2015 r. do 30 września 2015 r. została przeprowadzona przez Związek lustracja pełna obejmująca całokształt prowadzonej działalności przez Spółdzielnię za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2014 roku. Lustracją Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w Lublinie objęte zostały zagadnienia ujęte w protokole lustracji tj.:

1. Informacje wstępne dotyczące Spółdzielni oraz realizacja wniosków polustracyjnych z poprzedniej lustracji.
2. Podstawy prawne i organizacja Spółdzielni.
3. Organy samorządowe Spółdzielni, ich organizacja i działalność.
4. Struktura organizacyjna służb etatowych Spółdzielni i zasady wynagradzania.
5. Stan prawny gruntów będących we władaniu Spółdzielni.
6. Sprawy członkowskie i dyspozycje lokalami oraz realizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie odrębnej własności lokali.
7. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
8. Gospodarka remontowa Spółdzielni.
9. Działalność inwestycyjna.
10. Działalność społeczna i oświatowo-kulturalna.
11. Rachunkowość, finanse oraz sprawozdawczośćfinansowa.

Ustalenia lustracji zawarte w protokole wynikają z faktów zawartych w dokumentach przedłożonych lustratorom oraz wyjaśnień złożonych przez Prezesa Zarządu, Zastępców Prezesa Zarządu, Kierowników Administracji Osiedli i pracowników Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”.

Lustratorzy sporządzili protokół, który został bez zastrzeżeń podpisany przez Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w dniu 7 października 2015 r. Protokół lustracji wraz z niniejszą syntezą ustaleń lustracyjnych stanowi integralną całość.

Poprzednia lustracja pełna Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” została przeprowadzona w dniach od 20 stycznia 2012 r. do 30 marca 2012 r. przez lustratorów Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Lublinie i obejmowała okres jej działalności od 1 stycznia 2009 r. do 31 grudnia 2011 r.

W wyniku ustaleń lustracyjnych zostały przez lustratorów opracowane 3 wnioski polustracyjne, które zostały przekazane Zarządowi i Radzie Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”. (Pismo Zarządu Związku L.dz. 51/2012 z dnia 3 kwietnia 2012 r.).

Jak wynika z dokumentów, Zarząd Spółdzielni na Walnym Zgromadzeniu odbytym w 21 częściach w okresie od 7 maja do 4 czerwca 2012 r. zapoznał Członków z ustaleniami lustracji pełnej i wnioskami polustracyjnymi. Walne Zgromadzenie przyjęło do realizacji wnioski polustracyjne.

Informacja o realizacji wniosków polustracyjnych stanowi Załącznik Nr 15 do protokołu lustracji. Przeprowadzone w Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w latach 2012 – 2014 kontrole z zewnątrz nie wykazały żadnych uchybień.

Przeprowadzona obecnie lustracja pełna działalności Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”– jak wynika z treści protokołu – wykazała, co następuje:

1. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Czuby” we właściwych terminach i zakresie zgłaszała wymagane przepisami zmiany do rejestracji w KRS. Aktualnie obowiązujący w Spółdzielni Statut został uchwalony przez Zebranie Przedstawicieli w dniu 12 czerwca 2010 r. Treść Statutu jest dostosowana do postanowień ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Najważniejszą zmianą wprowadzoną w Statucie było zastąpienie Zebrania Przedstawicieli Walnym Zgromadzeniem, które zostało podzielone na części (zmiana ta spowodowała likwidację Zebrań Grup Członkowskich jako jednego z organów Spółdzielni). Wprowadzono w miejsce Rad Osiedli nowy organ Statutowy tj. Rady Przedstawicieli Nieruchomości Osiedli. Postanowieniem Sądu Rejonowego Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku, VI Wydział Krajowego Rejestru Sądowego z dnia 20 września 2010 r., uchwalone zmiany Statutu zostały wpisane do KRS Spółdzielni nr 0000082134 w Dziale 1, w Rubryce 4, w póz. 5 wraz z jego jednolitym tekstem.
   W okresie objętym lustracją Walne Zgromadzenia Członków odbyte w 21 częściach każde w 2013 r. (Uchwała Nr 10/2013) i w 2014 r. (Uchwała Nr 8/2014) dokonały zmian w Statucie Spółdzielni.Postanowieniami Sądu Rejonowego Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku, VI Wydział Krajowego Rejestru Sądowego uchwalone w 2013 r. i w 2014 r. zmianyStatutu zostały wpisane do KRS Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”.
2. Regulaminy wewnętrzne obowiązujące w Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” zostały uchwalone i zatwierdzone przez statutowo uprawnione organy.
   W oparciu o postanowienia obowiązującego Statutu, organy statutowe Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” uchwaliły nowe regulaminy oraz dokonały zmian w dotychczasowych regulaminach:
   1) Walne Zgromadzenie uchwaliło:
   – zmiany w Regulaminie obrad Walnego Zgromadzenia,
   – Regulamin Rady Nadzorczej,
   2) Rada Nadzorcza uchwaliła:
   – Regulamin Przedstawicieli Nieruchomości Osiedli,
   – zmiany w Regulaminie porządku domowego,
   – zmiany w Regulaminie parkingów strzeżonych w Osiedlu Skarpa,
   – zmiany w Regulaminie rozliczania wody wodociągowej w lokalach i budynkach Spółdzielni oraz użytkowania indywidualnych wodomierzy i ustalania opłat za wodę w Spółdzielni,
   – zmiany w Regulaminie udzielania zamówień na roboty remontowo-budowlane, inwestycyjne, konserwacyjne oraz usługi i dostawy przeprowadzane w zasobach Spółdzielni,
   – Regulamin rozliczania kosztów dostawy energii cieplnej do budynków i dokonywania rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie oraz za podgrzanie wody,
   – Regulamin działalności kulturalno–oświatowej w Spółdzielni,
   – Regulamin wynajmu lokali użytkowych oraz dzierżawy terenu Spółdzielni,
   – Regulamin wynajmu pomieszczeńwspólnych nieruchomości Spółdzielni,
   – Regulamin rozliczania kosztów inwestycji i ustalania wartości początkowej lokali,
   – Zmiany w Regulaminach Komisji Rady Nadzorczej,
   – Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali,
   3) Zarząd Spółdzielni uchwalił:
   – jednolity tekst Regulaminu Pracy.
3. Organy statutowe Spółdzielni tj.:
   – Walne Zgromadzenia w latach 2012–2014,
   – Rada Nadzorcza w latach 2012-2014,
   – Zarząd Spółdzielni w latach 2012 – 2014,
   – Rady Przedstawicieli Nieruchomości Osiedli w latach 2012 – 2014, były zwoływane w terminie, podejmowały uchwały i decyzje zgodnie z regulaminami obrad organów oraz postanowieniami Statutu dotyczących w/w organów i nie wykraczały poza ich kompetencje. W okresie objętym lustracją Rada Nadzorcza podejmowała szereg działań przyczyniających się do sprawnego funkcjonowania Spółdzielni, a w szczególności zatwierdzała plany gospodarczo-finansowe i nadzorowała ich realizację. Zajmowała się wszystkimi najistotniejszymi sprawami związanymi z działalnością Spółdzielni w tym sprawami ekonomicznymi oraz wypełnianiem funkcji kontrolno-nadzorczej. Rada Nadzorcza w latach 2012 – 2014 odbyła 38 protokołowanych posiedzeń, na których podjęła łącznie 305 uchwał. Zarząd Spółdzielni zajmował się wszystkimi sprawami nie zastrzeżonymi do kompetencji innych organów oraz właściwie reprezentował Spółdzielnię na zewnątrz. Lustracja nie wykazała nieprawidłowości czy uchybień w działalności Zarządu Spółdzielni. Zarząd Spółdzielni – w okresie objętym lustracją –odbył 156 protokołowanych posiedzeń, naktórych podjął łącznie 65 uchwał. Dokumentacja z prac organów statutowych Spółdzielni była prowadzona starannie i w sposób prawidłowy przedstawia treść ich obrad i podjęte uchwały. Dokumentacja jest przechowywana zgodnie z zasadami określonymi w regulaminach poszczególnych organów Spółdzielni.
4. Struktura organizacyjna służb etatowych Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” była zatwierdzona przez Radę Nadzorczą. Stan zatrudnienia w latach 2012 – 2014 zapewniał prawidłową realizację zadań statutowych.
5. Stan prawny gruntów będących we władaniu Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” jest uregulowany. Spółdzielnia w swoim władaniu posiadała na dzień 31 grudnia 2014 r. ogółem 108,53 ha gruntów.Spółdzielnia posiada notarialnie ustanowione tytuły prawne do gruntów, w tym: prawo własności do 93,00 ha gruntów i prawo wieczystego użytkowania do 15,53 ha gruntów. Prowadzona przez Spółdzielnię dokumentacja w tym zakresie była właściwa.
6. Prowadzenie i dokumentowanie spraw członkowsko – mieszkaniowych było właściwe. Spółdzielnia posiadała w tym zakresie stosowne regulaminy i prowadziła przewidziane prawem rejestry członków w zależności od posiadanego tytułu prawnego do lokalu.
7. Proces związany z ustanawianiem odrębnej własności lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” – jak wynika z ustaleń zawartych w protokole – przebiegał prawidłowo, zgodnie z postanowieniami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na dzień 31 grudnia 2014 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Czuby” zawarła ogółem 5 780 aktów notarialnych odrębnej własności. Wyodrębnionych zostało w tym okresie 5 514 lokali mieszkalnych wraz z ułamkową częścią gruntu, co stanowiło 48,80% ogółu mieszkań w Spółdzielni. Ponadto zostało wyodrębnionych 40 lokali użytkowych i 226 garaży. Wyodrębnianie lokali na tę skalę spowodowało znaczne obniżenie majątku trwałego, kapitałów podstawowych i sumy bilansowej.
8. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi była prowadzona w 6 organizacyjnie wydzielonych Osiedlach i była zgodna z wewnętrznymi unormowaniami prawnymi dotyczącymi organizacji Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”. Przeprowadzony w trakcie lustracji przegląd losowo wybranych Osiedli, tj. Osiedla Poręba, Osiedla Skarpa i Osiedla Widok wykazał, iż są one utrzymane w czystości i właściwym stanie estetyczno-porządkowym oraz technicznym. Przegląd zasobów w/w Osiedli wykazał, iż otoczenie wokół budynków, dojścia do klatek, ciągi pieszo-jezdne i parkingi w zakresie ładu i porządku są utrzymane w należytej czystości. Zieleń osiedlowa jest właściwie konserwowana. Sprawdzona dokumentacja techniczna i administracyjna budynków w/w Osiedli – o których mowa w protokole lustracji – wykazała, iż:
   – przeglądy techniczne roczne i pięcioletnie były wykonywane w zakresie i terminach zgodnie z wymogami art. 62 Prawa budowlanego przez osoby posiadające stosowne uprawnienia,
   – książki obiektów budowlanych były prowadzone właściwie. Wpisy były dokonywane przez osoby uprawnione i na bieżąco prowadzone zgodnie z postanowieniamiart. 64 Prawa budowlanego.
9. W trakcie lustracji została w Osiedlach: Poręba, Skarpa i Widok przeprowadzona analiza umów jakie Spółdzielnia zawarła z firmami dostarczającymi media. Umowy zostały zawarte prawidłowo i zapewniały należytą ochronę interesów Spółdzielni.
10. Koszty i przychody działalności Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” były prawidłowo ustalane w planach działalności gospodarczo-finansowych uchwalanych na poszczególne lata przez Radę Nadzorczą. Uchwalane wysokości opłat za lokale wynikały z planów działalności gospodarczo-finansowych Spółdzielni.
    W latach 2012 – 2014 Spółdzielnia uzyskała nadwyżkę przychodów względem poniesionych kosztów w gospodarce zasobami mieszkaniowymi.
    Analiza umów najmu lokali użytkowych wykazała, iż Spółdzielnia ustaliła w sposób racjonalny opłaty za używanie lokali użytkowych będących w najmie.
11. W okresie objętym lustracją podejmowane i prowadzone były przez Zarząd i Radę Nadzorczą wspólne działania windykacyjne dostosowane do potrzeb Spółdzielni i były skuteczne.
    Lustracja uznaje za celowe, by Zarząd i Rada Nadzorcza Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w dalszym ciągu sprawę windykacji traktowały jako jedno z ważnych działań wykorzystując w tym celu wszystkie przewidziane prawem możliwości.
12. Potrzeby remontowe Spółdzielnia ustalała na podstawie przeprowadzanych przeglądów zasobów w sześciu Administracjach Osiedli oraz zgłaszanych wniosków przez członków na zebraniach Rad Przedstawicieli Nieruchomości Osiedli i Walnych Zgromadzeniach odbytych w częściach w latach 2012 – 2014.
    Bilanse potrzeb remontowych były zatwierdzane przez uprawniony organ samorządowy.
    Akumulowane środki finansowe na remonty, których podstawowym źródłem były odpisy na fundusz remontowy, pozwalały Spółdzielni na ich wydatkowanie zgodnie z potrzebami remontowymi w ramach zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą planów remontowych na poszczególne lata.
    Z analizy dokumentów wynika, iż wydatki poniesione na remonty w Spółdzielni miały pełne uzasadnienie potwierdzane decyzjami Rady Nadzorczej i Rad Przedstawicieli Nieruchomości Osiedli.
13. Pozyskiwanie obcych wykonawców robót remontowych dokonywane było w Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” z zachowaniem formy przetargowej. Przebiegi przetargów, wybór oferentów i szczegółowe określenie zakresów robót remontowych były w Spółdzielni udokumentowane prawidłowo, zgodnie z obowiązującym Regulaminem. W oparciu o protokoły Komisji przetargowych z poszczególnych Osiedli, Zarząd Spółdzielni zawierał umowy z wykonawcami na realizację robót remontowych. Podpisane przez Zarząd Spółdzielni umowy na realizację robót remontowych zawierały postanowienia zabezpieczające interesy Spółdzielni.
14. W okresie objętym niniejszą lustracją Spółdzielnia Mieszkaniowa „Czuby” prowadziła działalność inwestycyjną w zakresie przygotowania następujących zadań:
    1) budowy pawilonu handlowo-usługowego przy ul. Agatowej 7 na działce Nr 19/6 będącą własnością Spółdzielni,
    2) budowy zespołu garażowo-usługowego przy ul. Filaretów 52 na działce Nr 24/7 będącą w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni.
    W dalszym ciągu w Spółdzielni są prowadzone działania organizacyjno-prawne w celu fizycznego rozpoczęcia procesu inwestycyjnego na tych przedsięwzięciach.
15. W latach 2012 – 2014 merytoryczna działalność społeczna i oświatowo-kulturalna była prowadzona w Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” na bazie 4 Domów Kultury.
    Lustracją niniejszą objęto pracę: Domu Kultury Skarpa przy ul. Przytulnej 4 i Domu Kultury Ruta przy ul. Różanej 8. Z analizy dokumentacji wynika, iż w/w Domy Kultury prowadziły szeroką działalność obejmującą swoim zakresem stałe formy pracy oraz formy cykliczne. Prowadzone formy pracy były co roku adresowane do wszystkich grup wiekowych, tj. dzieci, młodzieży i dorosłych.
    Cieszyły się one ich dużym zainteresowaniem, co potwierdza prowadzona dokumentacja. Formy i metody prowadzonej działalności społecznej i oświatowo-kulturalnej w Domu Kultury Skarpa i w Domu Kultury Ruta, a także współpraca z Radami Przedstawicieli Nieruchomości Osiedli, Administracjami Osiedli, szkołami i placówkami oświatowo-kulturalnymi Lublina w ocenie lustracji uznaje się za bardzo dobre.
16. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Czuby” posiada prawidłowe wewnętrzne unormowania prawne dotyczące rachunkowości, kontroli wewnętrznej i obiegu dokumentów.
    Za lata objęte lustracją sprawozdania finansowe Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby podlegały badaniu przez uprawnione do tej czynności podmioty, a następnie były zatwierdzane przez Walne Zgromadzenie w częściach w 2012 r., w 2013 r. i w 2014 r.
    Zatwierdzone sprawozdania finansowe były terminowo składane w Sądzie Rejestrowym i w Urzędzie Skarbowym oraz ogłaszane w Monitorze Spółdzielczym.
    W badanym okresie Spółdzielnia prawidłowo gospodarowała środkami finansowymi będącymi w jej dyspozycji i na bieżąco regulowała zobowiązania wobec budżetu i kontrahentów.
    W okresie objętym lustracją nastąpiło obniżanie sumy bilansowej głównie na skutek bieżącego umarzania majątku trwałego, a także z tytułu ustanawiania odrębnej własności lokali stosownie do postanowień ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
    Spółdzielnia rokrocznie uzyskiwała na działalności gospodarczej zysk netto na poziomie około 1,5% rocznej sumy przychodów z działalności ogółem.
    Ogólna sytuacja finansowa Spółdzielni jest bardzo dobra i zapewnia jej płynność finansową.
    W trakcie lustracji drobne uwagi lustratorów o charakterze organizacyjno-porządkowym były omawiane z Prezesem Zarządu i Zastępcami Prezesa Zarządu a także z Kierownikami komórek organizacyjnych i zostały uwzględnione.

Na podstawie ustaleń zawartych w protokole lustracji należy stwierdzić, iż działalność Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w Lublinie w badanym okresie, tj. w latach *2012 – 2014 była realizowana prawidłowo pod względem legalności, gospodarności i rzetelności.

Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w Lublinie działając na podstawie art. 93 § 1a ustawy Prawo spółdzielcze przekazuje Zarządowi i Radzie Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w Lublinie poniższe wnioski polustracyjne wynikające z ustaleń lustracji zawartych w protokole:

1. W nawiązaniu do ustaleń zawartych w protokole lustracji dotyczących stanu szczelności instalacji gazowej oraz wentylacji należy podjąć stosowne działania w zakresie ponownego przeglądu stanu instalacji gazowej w zasobach Spółdzielni i jej wymiany w przypadku stwierdzenia takiej potrzeby.
2. Dokonać analizy funduszy podstawowych Spółdzielni pod kątem ich zgodności z treścią ekonomiczną (ujemny fundusz z aktualizacji wartości majątku trwałego), a następnie dokonać stosownych korekt w księgach rachunkowych.

Związek Rewizyjny przypomina, iż stosownie do postawień § 25 ust. 5 Instrukcji w sprawie lustracji organizacji spółdzielczych uchwalonej przez Zgromadzenie Ogólne Krajowej Rady Spółdzielczej w dniu 1 lipca 2010 r. (Uchwała Nr 9/2010), Zarząd Spółdzielni jest obowiązany zamieścić w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia informację o powyższym piśmie polustracyjnym.

Stosownie do art. 93 § 1b, § 2 i § 4 ustawy Prawo spółdzielcze, Zarząd Spółdzielni obowiązany jest corocznie przekazywać Związkowi Rewizyjnemu i Walnemu Zgromadzeniu informację o realizacji wniosków polustracyjnych. Ponadto na żądanie członka Spółdzielni, Zarząd jest obowiązany udostępnić mu do wglądu protokół lustracji, wnioski polustracyjne oraz informacje o ich realizacji. Wnioski z przeprowadzonej lustracji przedstawia Walnemu Zgromadzeniu Rada Nadzorcza Waszej Spółdzielni.

* * *

Odpowiedź Ministra Infrastruktury i Budownictwa na pismo z dnia 18 marca 2015 r.

Warszawa, 2 marca 2016 r.

MINISTER INFRASTRUKTURY I BUDOWNICTWA

DM.IV.632.44.2015.WS.4

Pan
Ryszard Burski
Prezes Zarządu
Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby”
w Lublinie

W nawiązaniu do prowadzonej korespondencji dotyczącej działalności Spółdzielni Mieszkaniowej „Czuby” w Lublinie uprzejmie informuję, iż postępowanie prowadzone w trybie art. 93a ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2016 r. póz. 21), dotyczące kwestii podniesionych w sprawie nr DM.IV.632.44.2015.WS zostało zakończone i w tym zakresie nie stwierdzono podstaw do wystąpienia z wnioskiem o przeprowadzenie lustracji na podstawie art. 93a §2 ww. ustawy.

Z poważaniem
Kazimierz Smoliński
Sekretarz Stanu