Informator nr 54 luty 2015 r. – Artykuł nr 05

STAN TECHNICZNY INSTALACJI GAZOWEJ TO NASZA WSPÓLNA ODPOWIEDZIALNOŚĆ

WYMIANA INSTALACJI GAZOWEJ W OS. ŁĘGI

Na terenie osiedla,,ŁĘGI” w ubiegłym roku wymieniono instalację gazową w kolejnych trzech budynkach. W sumie nową instalacją gaz płynie w 292 mieszkaniach. W budynkach tych każde mieszkanie ma swój licznik gazowy i ponosi koszty tylko za ilość gazu, którą w rzeczywistości zużywa. Do tej pory budynki wyposażone były w zbiorcze gazomierze a Spółdzielnia rozliczała gaz w zależności od ilości osób zamieszkałych w poszczególnych lokalach mieszkalnych.

W budynku, w którym nowa instalacja funkcjonuje już okrągły rok dokonano analizy pod kątem zużycia w stosunku do poprzedniego roku kalendarzowego. Okazało się, że zużycie tego paliwa spadło o 34%. Wynik ten wskazuje, że indywidualne opomiarowanie mieszkań pozwoliło również na racjonalne gospodarowanie tym źródłem energii a co za tym idzie zmniejszenie kosztów.

Spółdzielnia ma nadzieję, że w przyszłym roku uda się przeprowadzić wymianę instalacji w kolejnych budynkach na terenie os. Łęgi. W budynkach tych zdecydowana większość mieszkańców już wyraziła swoje poparcie dla tej inwestycji. Niestety jeszcze nie wszyscy. Pomimo tego, że środki finansowe zgromadzone są na kontach tych nieruchomości nie można ruszyć z robotami.

W kolejnych budynkach, w których Rada Przedstawicieli Nieruchomości Osiedla ,,Łęgi” zatwierdziła w planach rzeczowo- finansowych na 2015 r. wykonanie projektów na wymianę instalacji gazowej, rozpoczęto już zbieranie oświadczeń od właścicieli mieszkań – posiadających odrębną własność. Osoby posiadających prawo własnościowe reprezentowane są przed Urzędem Miasta przez Spółdzielnię. W przypadku uzyskania 100% akceptacji, Spółdzielnia w drodze przetargu wyłoni firmę projektową, która wykona projekt (zgodnie z obowiązującymi przepisami) i uzyska pozwolenie na budowę.

Każdy mieszkaniec musi mieć świadomość, że będąc współwłaścicielem nieruchomości solidarnie odpowiada za jej stan techniczny. Dotyczy to wszystkich elementów budynku, w tym instalacji gazowej. W konsekwencji zgodnie z unormowaniami kodeksu cywilnego (art. 415 k.c. i następne) za szkodę wyrządzoną na osobie lub mieniu przy ewentualnej awarii instalacji gazowej (rozszczelnieniu, wybuchu, zatruciu) odpowiada każdy właściciel (współwłaściciel) nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe jak również ostatnie wybuchy gazu, ogromne tragedie i zniszczenia jakie za sobą pociągają, Zarząd S.M.,,Czuby” kolejny raz apeluje do osób jeszcze nie zdecydowanych, aby nie narażać siebie i swoich sąsiadów na niebezpieczeństwo i wyrazić zgodę na przeprowadzenie tak bardzo potrzebnego remontu.

WYMIANA INSTALACJI GAZOWEJ W OS. SKARPA

Na terenie osiedla Skarpa doszło do czterech przecieków gazu: w roku 2003, 2011 i dwa przecieki w roku 2013. Wszystkie przecieki nastąpiły w miejscu przejścia pionu instalacji gazowej przez strop. We wszystkich przypadkach mieszkańcy byli obecni w domu w momencie rozszczelnienia instalacji. Natychmiast zawiadomiono odpowiednie służby.

W trakcie corocznych przeglądów instalacji i urządzeń gazowych widoczny jest wzrost ilości mieszkań, w których stwierdza się rdzę na pionach usytuowanych w szachcie instalacyjnym. Spółdzielnia zleciła przeprowadzenie ekspertyzy technicznej stanu instalacji gazowej w budynkach osiedla Skarpa oddanych do eksploatacji w latach 1979 – 1983. Rzeczoznawca stwierdził narastający proces korozji rur (wżery na rurociągach). Najbardziej niebezpieczna jest korozja w miejscach przejść pionów gazowych przez stropy.

Ekspertyzy dotyczące poszczególnych budynków znajdują się do wglądu w Administracji Osiedla „Skarpa”.

Kolejne, niezależne opracowanie dotyczące analizy i oceny technicznej jakości fragmentów instalacji przeprowadzone zostało przez pracowników naukowych Politechniki Lubelskiej. W obu przypadkach opinia jest jednoznaczna: piony instalacji gazowej kwalifikują się do wymiany.

Obowiązkiem Spółdzielni sprawującej ustawowy nadzór nad nieruchomościami jest przestrzeganie przepisów w zakresie bezpieczeństwa użytkowania budynków mieszkalnych.

W związku z powyższym należy rozpocząć sukcesywną wymianę instalacji gazowej polegającą na wykonaniu nowego pionu na klatce schodowej oraz zamontowaniu na klatce schodowej indywidualnych gazomierzy z doprowadzeniem instalacji do kuchenki gazowej w mieszkaniu.

Wymagany zakres prac:
– wykonanie projektu i uzyskanie pozwolenia na budowę z Urzędu Miasta Lublin Wydział Architektury i Budownictwa (warunkiem uzyskania pozwolenia jest zgoda 100% właścicieli posiadających odrębną własność do lokalu w nieruchomości),

– poprowadzenie pionu instalacji gazowej na klatce schodowej,

– montaż gazomierzy dla każdego mieszkania na klatce schodowej,

– doprowadzenie instalacji gazowej wewnątrz mieszkań (z rury miedzianej o średnicy 1,5 cm), od gazomierza przez przedpokój, ewentualnie łazienkę lub wc do kuchenki gazowej – uwzględniając zarówno zabudowę (w tym szafki, pawlacze) jak również wykończenie mieszkań (wykonawca – na etapie realizacji robót uzgodnienia trasę z właścicielem mieszkania).
W podobny sposób dokonano wymiany instalacji gazowej w budynkach osiedla Łęgi.

Przy wskazanym sposobie prowadzenia robót nie ma konieczności wyłączenia dopływu gazu do mieszkań w czasie prowadzenia prac – gaz będzie wyłączony tylko na krótki okres podczas podłączania nowej instalacji.

Po wykonaniu przebudowy instalacji opłaty eksploatacyjne zostaną pomniejszone o pozycję „gaz”, a właściciele mieszkań podpiszą indywidualne umowy z Zakładem Gazowniczym.

Roboty zostaną sfinansowane z funduszu celowego nieruchomości. Przewidywany koszt wymiany instalacji na jedno mieszkanie wyniesie ok. 1800 zł. Spłata tej kwoty nastąpi w okresie 5 lat z odpisu w wysokości 30 zł/mieszkanie/miesiąc, który zostanie wprowadzony zamiast obecnego odpisu na fundusz remontowy – na remont balkonów.
Planuje się od czerwca br. zmniejszenie pozycji w czynszu „odpis na fundusz remontowy”, tj. 07 zł/m² i wprowadzenie pozycji w czynszu 30 zł/mieszkanie/miesiąc (w jednakowej wysokości dla wszystkich mieszkań).

Informujemy, że w budynkach, w których zamontowane są w mieszkaniach indywidualne gazomierze istnieje możliwość usytuowania pionu w pomieszczeniu wc lub kuchni i pozostawienie gazomierza w mieszkaniu. Jeśli wszyscy właściciele (100%) z danego pionu w klatce schodowej wybiorą rozwiązanie z pionem w kuchni lub wc, wówczas instalacja gazowa zostanie zaprojektowana zgodnie z wolą właścicieli. W takim przypadku należy przedłożyć Spółdzielni zgodę wszystkich osób z pionu na konkretne rozwiązanie.
Prowadzenie pionu w mieszkaniu (wc lub kuchni) będzie dość uciążliwe, ale możliwe do wykonania: wiercenie otworów w stropie, spawanie i malowanie rur gazowych w mieszkaniach. Zarząd Spółdzielni zdaje sobie sprawę, że część osób (zamieszkałych w budynkach z indywidualnymi gazomierzami w mieszkaniu) będzie za wykonaniem pionu w kuchni, część za pionem w wc, dlatego proponujemy rozwiązanie kompromisowe, w którym pion instalacji gazowej zlokalizowany byłby na klatce schodowej.

Jest to rozwiązanie najbardziej korzystne dla mieszkańców. Gazomierze umieszczone byłyby na klatce schodowej bez uciążliwych prac prowadzonych w mieszkaniu.
Zarząd Spółdzielni, jako zarządca nieruchomości jest zobowiązany do poinformowania Państwa o złym stanie pionów instalacji gazowej.

Decyzja o wykonaniu przebudowy tej instalacji należy do współwłaścicieli nieruchomości, czyli do tych z Państwa, którzy posiadają odrębną własność lokalu. Osoby posiadające prawo własnościowe reprezentowane są przed Urzędem Miasta przez Spółdzielnię.

Zarząd Spółdzielni nikogo nie zmusza do podpisania takiej zgody, a jedynie informuje o wymaganej przepisami prawa konieczności wyrażenia zgody i skutkach prawnych niepodpisania oświadczenia.

Do Spółdzielni wpłynęły listy z podpisami osób, które nie wyrażają zgody na przebudowę instalacji gazowej.

PRZYPOMINAMY:

1. Zgodnie z orzecznictwem na współwłaścicielach spoczywa obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie. W konsekwencji, zgodnie z unormowaniami kodeksu cywilnego (art. 415 k.c. i następne) za szkodę wyrządzoną na osobie lub mieniu przez np. wybuch gazu, odpowiada właściciel nieruchomości, na terenie której doszło do zdarzenia. Czyli właściciele nieruchomości powinni rozważyć, czy wykonanie przebudowy instalacji gazowej leży w ich interesie. W przeciwnym razie, w przypadku zaniechania stosownych działań zmierzających do wymiany instalacji gazowej znajdującej się w złym stanie technicznym, współwłaściciele nieruchomości muszą się liczyć z konsekwencjami tego i odpowiedzialnością za wyrządzone szkody.
2. W przypadku nie uzyskania wymaganej zgody, Spółdzielnia jest zobowiązana do wystąpienia do sądu, który upoważni Zarząd Spółdzielni do dokonania czynności – wymiany instalacji. Jest to procedura długotrwała i kosztowna (koszt danej nieruchomości).

Podstawa prawna:
– Prawo budowlane Dz.U. 2010r, nr 243, poz.1623 z późn.zm
– Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych Dz.U. 2003 nr 119 poz. 1116 z póżn. zm.
– Warunki techniczne zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Dz. U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 z późn. zm.
– Uchwała NSA z dnia 13.11.2012r sygn. akt II OPS 2/12
– Kodeks cywilny art. 199, art. 415 i następne
– Uchwała Nr 53/6/2012 z dnia 26.06.2012 roku Rady Nadzorczej SM „Czuby”

NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA:

1. Czy można wykonać remont pionu gazowego w istniejącym szachcie?
Nie można z powodu uciążliwego zakresu prac do wykonania:

• zburzenie ścianki we wszystkich mieszkaniach w WC lub w kuchniach,
• skucie z mieszkania przesklepień na poziomie posadzki i sufitu – w szachcie,
• demontaż miski ustępowej w wc na okres prac,
• pozostawienie na stałe dostępu do instalacji,
• cięcie starych rur w szachcie w każdym mieszkaniu na odcinki umożliwiające wyjęcie rury z szachtu,
• montaż nowych rur w szachcie i ich spawanie w każdym mieszkaniu,
• malowanie instalacji gazowej w szachcie,
• pion gazowy pozostanie nadal w środowisku wilgotnym,
• konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli mieszkań w pionie,
• gaz byłby wyłączony przez cały okres trwania prac,
• nieznany jest przypadek, by gdziekolwiek wykonano taki remont w budynku zamieszkałym.

2. Czy można wykonać pion w kuchni lub w WC?
Nie można

• każda przebudowa instalacji wymaga opracowania projektu i indywidualnego opomiarowania (w uzgodnieniu z Zakładem Gazowniczym),
• gazomierz może być usytuowany tylko na klatce schodowej, z wyjątkiem mieszkań, które od początku wyposażone są w indywidualne gazomierze.

3. Czy można wykonać pion w kuchni lub w WC w mieszkaniach gdzie obecnie są zamontowane gazomierze w kuchniach?
Można:

1. trzeba uzyskać zgodę wszystkich właścicieli mieszkań w pionie
2. gazomierz pozostaje w dotychczasowym miejscu
3. wiercenie otworów w stropie, spawanie i malowanie rur gazowych w mieszkaniach
4. konieczne jest prowadzenie odrębnych pionów w mieszkaniach zamiast jednego na klatce

4. Którędy będą przebiegać rury w mieszkaniach w przypadku usytuowania pionów na klatce?
W zależności od typu budynku rurki miedziane (o średnicy 15 mm) będą przebiegały przez przedpokoje lub łazienki i wc. Poprowadzenie instalacji gazowej wewnątrz mieszkania będzie się odbywało w uzgodnieniu z właścicielem mieszkania, z uwzględnieniem jego sugestii i propozycji.
Wykonawca robót uzgodni sposób prowadzenia rurki indywidualnie z właścicielami – na etapie realizacji robót, uwzględniając zarówno zabudowę (w tym szafki i pawlacze) jak również wykończenie mieszkań.

5. Czy rurki mogą przebiegać przez szafy, pawlacze itp.?
Tak mogą.

6. Czy wzrosną comiesięczne opłaty czynszowe z tytułu wymiany instalacji?
W os. Skarpa, specjalny odpis na wymianę instalacji gazowej – w wysokości 30 zł/ mieszkanie/miesiąc, będzie wprowadzony zamiast odpisu na remont balkonów, tj. 0,7 zł/m², np.:
– dla mieszkania o pow. 60 m² opłaty zmniejszą się o 12 zł – fundusz remontowy zmniejszy się o kwotę 42 zł (0,7 zł x 60 m² = 42 zł), po wprowadzeniu odpisu na wymianę instalacji gazowej w wys. 30 zł opłaty będą wynosiły: 30 – 42 = – 12 zł, tj. zmaleją o 12 zł,

– dla mieszkania o pow. 49 m² opłaty zmniejszą się o 4,30 zł – fundusz remontowy zmniejszy się o kwotę 34,30 zł (0,7 zł x 49 m2 = 34,30 zł) i po wprowadzeniu odpisu na wymianę instalacji gazowej w wys. 30 zł opłaty będą wynosiły: 30 – 34,30 = – 4,30 zł, tj. zmaleją o 4,30zł.

– dla mieszkania o pow. 37 m² opłaty wzrosną o 4,10 zł – fundusz remontowy zmniejszy się o kwotę 25,90 zł (0,7 zł x 37 m² = 25,90 zł) i po wprowadzeniu odpisu na wymianę instalacji gazowej w wys. 30 zł opłaty będą wynosiły: 30 – 25,90 = 4,10 zł, tj. wzrosną o 4,10zł.

7. Kto poniesie koszty szkód powstałych w trakcie prowadzenia robót w mieszkaniach?
Wykonawca robót zostanie zobowiązany do usunięcia wszelkich szkód powstałych w trakcie prowadzenia robót.

8. Jakie będą comiesięczne koszty stałe z tytułu zamontowania indywidualnych gazomierzy?
Koszty stałe, niezależne od ilości zużytego gazu, naliczane przez PGNiG na fakturze za gaz dla odbiorców indywidualnych wynoszą około 9 złotych brutto miesięcznie.

9. Czy można zrezygnować z gazu w mieszkaniu i zamontować kuchenkę elektryczną?
Istnieje taka możliwość dla pojedynczych mieszkań, o ile uprawniony elektryk wykona wymagane obliczenia lub w miarę potrzeb – uzyska warunki z Zakładu Energetycznego i opracuje projekt. Projekt wymaga uzgodnienia ze Spółdzielnią. Dla przypomnienia – instalacja w mieszkaniach i w budynku była zaprojektowana na moc obciążeniową w wysokości 4kW na jedno mieszkanie. Montaż kuchenek w większej ilości mieszkań może wymagać przeprojektowania układu zasilającego budynek w energię elektryczną. Montaż kuchenki elektrycznej nie zwalnia z obowiązku ponoszenia kosztów wymiany instalacji gazowej.

10. Jeśli zamontuję małą, np. dwupalnikową kuchenkę elektryczną czy będę obciążany co miesiąc w czynszu odpisem na wymianę instalacji gazowej?
Tak.
Instalacja gazowa jest częścią wspólną budynku.

11. Co będzie się działo, jeśli część osób nie podpisze oświadczeń?
Osoby te muszą liczyć się z konsekwencjami i odpowiedzialnością za szkody powstałe w wyniku zaniechania wykonania przebudowy (wyżej przedstawiono orzecznictwo sądowe w tej sprawie). Poprzez niewyrażenie zgody na przebudowę instalacji, współwłaściciele działają na szkodę pozostałych mieszkańców budynku i Spółdzielnia jest zobowiązana skierować sprawę do sądu lub prokuratury.

Zarząd Spółdzielni informuje, że w drugiej połowie lutego odbędą się zebrania z mieszkańcami budynków os. Skarpa, oddanych do eksploatacji w latach 1979 – 1983.
O terminie zebrań zostaną Państwo powiadomieni poprzez zamieszczenie ogłoszenia na klatkach schodowych.

Zarząd Spółdzielni

Lublin, dn.2015-02-03